Lotissement en secteur protégé : le deuxième « méga-décret » du 27 juillet 2026 supprime le permis d'aménager systématique

Décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026, JORF du 28 juillet 2026, art. 10

Consulter le décret sur Légifrance

Publié au Journal officiel du 28 juillet 2026, le deuxième « méga-décret » de simplification de l'année comporte une mesure discrète mais concrète pour les opérateurs : la fin du permis d'aménager systématique pour les lotissements situés en secteur protégé lorsqu'ils ne comportent aucun travail d'aménagement.

L'occasion de revenir sur le régime d'autorisation du lotissement.

· Le rappel : permis d'aménager ou déclaration préalable ?

Le lotissement se définit comme la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière en vue de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (article L. 442-1 du code de l'urbanisme). Sa réalisation suppose une autorisation d'urbanisme, dont la nature varie selon la consistance de l'opération.

Le principe est le suivant : le lotissement relève du permis d'aménager lorsqu'il prévoit la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement (article R. 421-19 du code de l'urbanisme).

À défaut, il n'est soumis qu'à une déclaration préalable (article R. 421-23). La logique est celle de l'ampleur du projet : dès qu'il y a un aménagement collectif à réaliser, le contrôle renforcé du permis d'aménager s'impose ; en son absence, une simple division formalisée par déclaration suffit.

· Le cas particulier du secteur protégé

À ce critère de droit commun s'ajoutait, jusqu'à présent, un second cas de soumission au permis d'aménager tenant non pas au projet, mais à sa localisation.

Ainsi, un lotissement situé dans un secteur protégé (abords d'un monument historique, site patrimonial remarquable, site classé ou en instance de classement) relevait du permis d'aménager, quand bien même il ne comportait aucune voie ni aucun équipement commun.

Autrement dit, le simple détachement d'un terrain à bâtir aux abords d'un monument déclenchait la procédure lourde du permis d'aménager, alors même qu'aucun travail d'aménagement n'était en cause.

Une contrainte que les praticiens jugeaient disproportionnée pour des opérations « sans travaux ».

· Ce que change le décret du 27 juillet 2026

L'article 10 du décret n° 2026-674 supprime ce second critère.

Ne subsiste, comme cas de soumission au permis d'aménager, que celui du droit commun : la création ou l'aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs. Le raisonnement redevient ainsi unique et porte sur le projet, non sur sa localisation.

Concrètement, un lotissement « sans travaux » situé en secteur protégé relève désormais d'une simple déclaration préalable, comme n'importe quel lotissement dépourvu d'équipements communs.

· Les points de vigilance

Deux réserves méritent d'être soulignées.

D'abord, la bascule vers la déclaration préalable ne dispense pas des protections propres au secteur : l'avis de l'architecte des Bâtiments de France reste requis, et les prescriptions patrimoniales continuent de s'appliquer.

Ensuite, la date d’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions : aux termes de l’article 10 de ce décret, ces dispositions s’appliquent aux demandes d’autorisation d’urbanisme déposées à compter du deuxième mois suivant la publication du texte, c’est-à-dire le 1^er septembre 2026.  

· Portée pratique

Pour l'aménageur et le lotisseur, la mesure allège sensiblement les opérations de détachement en secteur protégé : délais d'instruction réduits, dossier de déclaration préalable moins lourd que celui du permis d'aménager, et commercialisation facilitée.

Pour la collectivité et le service instructeur, l'enjeu est d'ajuster les pratiques : un lotissement en secteur protégé qui aurait, hier, appelé un permis d'aménager doit désormais être traité, à défaut d'équipements communs, comme une déclaration préalable ; sans omettre toutefois la consultation de l'architecte des Bâtiments de France.

Ainsi :

–  un lotissement relève du permis d'aménager s'il crée des voies, espaces ou équipements communs (art. R. 421-19), et à défaut d'une simple déclaration préalable (art. R. 421-23) ;

–  le décret du 27 juillet 2026 supprime le critère de la localisation en secteur protégé : un lotissement « sans travaux » y relève désormais de la déclaration préalable ;

–  l'avis de l'architecte des Bâtiments de France reste dû.