Démolition ordonnée par le juge civil : il lui appartient de vérifier préalablement si la mise en conformité est possible
- 30 juin
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La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de préciser, dans un arrêt publié au bulletin, l'étendue des pouvoirs et des obligations du juge judiciaire saisi d'une demande de démolition ou de remise en état fondée sur l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme. Ainsi, avant d'ordonner la démolition, le juge doit vérifier, d'office, si une mise en conformité est envisageable et acceptée par le propriétaire.
L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme et la décision du Conseil constitutionnel de 2020
L'article L. 480-14 du code de l'urbanisme permet aux communes et aux EPCI compétents en matière de plan local d'urbanisme de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage réalisé sans l'autorisation requise, ou en méconnaissance de cette autorisation, ou encore en violation des règles applicables aux travaux dispensés de formalité. Ces mêmes dispositions précisent que cette action se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.
Depuis la décision du Conseil constitutionnel du 31 juillet 2020 (Cons. const., décision n° 2020-853 QPC), on sait que ces dispositions « ne sauraient, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, être interprétées comme autorisant la démolition d'un tel ouvrage lorsque le juge peut, en application de l'article L. 480-14, ordonner à la place sa mise en conformité et que celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
Dit autrement, le Conseil constitutionnel pose une limite aux dispositions de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme : le juge ne peut prononcer la démolition d’un ouvrage que si la mise en conformité n’est pas possible, ou encore si le propriétaire la refuse.
En l'espèce
Une SCI, propriétaire de plusieurs parcelles, y avait réalisé un exhaussement de sol d'une certaine ampleur, sans déposer de déclaration préalable comme le requiert pourtant le code de l'urbanisme.
La commune a alors saisi le tribunal judiciaire sur le fondement de l'article L. 480-14, en demandant la remise des parcelles dans leur état antérieur.
La cour d'appel de Chambéry, par un arrêt du 22 février 2024, a fait droit à cette demande et a ordonné la remise en état, sous astreinte. Elle a considéré que les conditions d'application de l'article L. 480-14 étant réunies (l'exhaussement avait bien été réalisé sans l'autorisation exigée), la remise en état s'imposait sans qu'il soit besoin d'examiner si l'exhaussement était conforme aux règles d'urbanisme applicables.
La SCI s’est pourvue en cassation, et reprochait à la cour d’appel de n’avoir pas examiné si une mise en conformité était possible et acceptée par le propriétaire.
La décision de la Cour de cassation
La Cour de cassation censure l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry en posant le principe suivant :
« la démolition ou la remise dans son état d'origine d'un ouvrage ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune autre mesure, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme ».
Surtout, elle en fait une obligation à la charge du juge : « il appartient au juge, saisi d'une demande en démolition ou de remise en état sur le fondement de ce texte, de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si celle-ci est acceptée par le propriétaire ».
Les conséquences pratiques
Cette décision rappelle que le juge doit vérifier, avant d’ordonner la démolition d’un ouvrage, si la régularisation de ce dernier est envisageable et le cas échéant, si le propriétaire y consent.
Partant, la démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée qu’en dernier recours : si la mise en conformité est techniquement impossible (incompatibilités avec les règles du plan local d’urbanisme par exemple) ou si le propriétaire la refuse.
Le juge saisit d’une demande en démolition sur le fondement de l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme peut alors écarter la demande de démolition ou de remise en état et ordonner une simple mise en conformité, y compris d’office c’est-à-dire sans que les parties en aient fait la demande.
Le propriétaire peut donc faire valoir son accord pour régulariser l'ouvrage. S'il dépose ou s'engage à déposer une déclaration préalable ou un permis de construire modificatif, et que la construction peut être mise en conformité avec les règles d'urbanisme applicables, la démolition ne pourra pas être ordonnée.
À retenir
La démolition ou la remise en état ne peut être ordonnée sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme que si aucune mise en conformité n'est possible ou n'est acceptée par le propriétaire
Le juge doit rechercher d'office si une telle mise en conformité est envisageable
Les communes engageant une action en démolition ont intérêt à anticiper cet examen en démontrant que la régularisation est impossible ou que le propriétaire la refuse
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