Intérêt à agir contre un permis de construire : la date d'affichage de la demande verrouille l'accès au prétoire

CE, 7 juillet 2026, Société La Cour du Manoir, req. n° 505473, mentionné aux tables du recueil Lebon

Par une décision mentionnée aux Tables du 7 juillet 2026, le Conseil d'État fait une application stricte de l'article L. 600-1-3 du code de l'urbanisme et refuse de voir dans l'acquisition d'un terrain voisin, postérieure à l'affichage de la demande de permis, une circonstance particulière de nature à justifier de l’intérêt à agir contre un permis.

La décision apporte par ailleurs une précision de procédure utile : avant de rejeter une requête par ordonnance sur ce fondement, le juge doit inviter le requérant à la régulariser.

· Le rappel du principe

La recevabilité du recours d'un tiers contre une autorisation d'urbanisme obéit à deux séries de conditions distinctes, l'une tenant à la qualité du requérant, l'autre à la date d'appréciation de cette qualité.

Aux termes de l'article L. 600-1-2 du code de l'urbanisme, issu de l'ordonnance n° 2013-638 du 18 juillet 2013 relative au contentieux de l'urbanisme, une personne autre que l'État, les collectivités territoriales, leurs groupements ou une association n'est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre un permis que si le projet autorisé est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance du bien qu'elle détient ou occupe régulièrement.

Si le voisin immédiat bénéficie d’un traitement favorable, il lui appartient tout de même de faire état d'éléments relatifs à la nature, à l'importance ou à la localisation du projet (CE, 13 avril 2016, Bartolomei, req. n° 389798).

L'article L. 600-1-3 du même code, issu de la même ordonnance, ajoute une condition temporelle à l’appréciation de l’intérêt à agir :

« Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l'intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. »

Le rapport au Président de la République accompagnant cette ordonnance en explicite la finalité : empêcher la constitution d'un intérêt à agir « artificiel » dans le seul but de contester un projet déjà porté à la connaissance du public.

La date de référence n'est donc ni celle de la délivrance du permis, ni celle de l'introduction du recours, mais celle, sensiblement antérieure, de l'affichage de la demande.

Le Conseil d'État avait déjà retenu une lecture stricte de la réserve tenant aux « circonstances particulières », en jugeant notamment que ne relevaient pas de cette catégorie la bonne foi du requérant, ni la circonstance que le pétitionnaire aurait entretenu la confusion en maintenant l'affichage d'autorisations caduques (CE, 13 décembre 2021, Société Ocean's Dream Resort, req. n° 450241).

Il a précisé depuis qu'il n'y a pas lieu de tenir compte des circonstances postérieures à cette date, qu'elles aient pour effet de créer, d'augmenter, de réduire ou de supprimer les incidences du projet (CE, 21 septembre 2022, req. n° 461113).

· En l'espèce

Une société avait obtenu, le 21 mai 2024, un permis de construire sur un terrain situé dans un lotissement. Les propriétaires d'une parcelle voisine en ont demandé l'annulation.

La demande de permis avait été affichée en mairie le 31 juillet 2023. Or les requérants n'avaient signé la promesse de vente portant sur leur terrain que le 4 août 2023, soit quatre jours plus tard, avant de constituer, le 1er décembre suivant, la société devenue propriétaire du bien.

À la date d'affichage de la demande, ils ne disposaient donc d'aucun droit sur la parcelle voisine du projet.

Ils faisaient toutefois valoir deux éléments : d'une part, le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse avant l'affichage ; d'autre part, ils avaient eux-mêmes déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023, soit près d'un an avant la délivrance de l'autorisation litigieuse.

Le tribunal administratif avait rejeté leur requête par ordonnance.

· Les précisions apportées

La décision se prononce sur deux points distincts.

En premier lieu, le Conseil d'État censure le juge du fond pour avoir rejeté la requête par ordonnance sans avoir préalablement invité les requérants à la régulariser sur ce point.

L'obligation d'inviter à régulariser s'impose donc avant tout rejet fondé sur l'article L. 600-1-3.

En second lieu, statuant au fond, le Conseil d'État écarte néanmoins l'existence de circonstances particulières :

« Si les requérants font valoir que le notaire les avait convoqués en vue de la signature de la promesse de vente avant l'affichage de la demande de permis de construire […] et qu'ils avaient déposé une demande de permis de construire dès le 26 mai 2023, de telles circonstances, alors de surcroît que leur parcelle se trouve dans un lotissement et que les parcelles concernées sont en zone constructible, ne peuvent être regardées comme des circonstances particulières, au sens des dispositions de l'article L. 600-1-3 […]. »

Deux éléments de contexte pèsent dans le raisonnement du Conseil d’Etat : la parcelle des requérants se trouve dans un lotissement et les terrains sont classés en zone constructible.

Dit autrement, l'acquéreur ne pouvait ignorer que le voisinage était appelé à être bâti.

· Portée pratique

Pour le porteur de projet, la décision confirme l'intérêt d'une vérification systématique en début d'instance : établir la date d'affichage de la demande en mairie, puis rechercher la date d'acquisition ou d'occupation du bien par chacun des requérants.

Pour la collectivité instructrice, l'affichage en mairie de la demande conditionne la date d’appréciation de l’intérêt à agir des requérants.

Ainsi :

–  l'intérêt à agir contre un permis de construire, de démolir ou d'aménager se cristallise à la date d'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire ;

–  une promesse de vente signée après cette date ne constitue pas, en elle-même, une circonstance particulière, a fortiori lorsque le terrain est situé en lotissement et en zone constructible ;

–  le juge ne peut rejeter la requête par ordonnance sur ce fondement sans avoir invité au préalable le requérant à la régulariser.