Le nouvel article L. 152-6-11 du code de l'urbanisme : une dérogation au PLU pour loger les travailleurs des services publics

Article 4 de la loi n° 2026-553 du 29 juin 2026

La loi n° 2026-553 du 29 juin 2026 visant à améliorer l'accès au logement des travailleurs des services publics, publiée au Journal officiel du 30 juin 2026, comporte un volet urbanisme passé relativement inaperçu : son article 4 crée un nouvel article L. 152-6-11, qui permet de déroger aux règles de destination du plan local d'urbanisme pour construire ou transformer des logements sur des fonciers publics.

Ce dispositif offre l'occasion de revenir sur le panel des dérogations au PLU, considérablement étoffé au gré des réformes de ces dernières années.

1. Une nouvelle dérogation pour mobiliser le foncier public en faveur du logement des agents

Le constat dressé par l'exposé des motifs de la proposition de loi est le suivant : lorsqu'une personne publique dispose d'une surface ou d'un bâtiment qu'elle considère surdimensionné, la reconversion de ce foncier en logements est bien souvent rendue impossible par le plan local d'urbanisme, qui affecte le site à des équipements publics.

L'article 4 de la loi du 29 juin 2026 entend lever ce verrou.

Le nouvel article L. 152-6-11 prévoit ainsi que, dans les zones urbaines ou à urbaniser mentionnées à l'article L. 151-9, l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation d'urbanisme peut, par décision motivée et en tenant compte de la nature et de la zone d'implantation du projet, déroger aux règles relatives aux destinations définies par le PLU ou le document en tenant lieu, pour autoriser la réalisation, par construction ou par transformation, d'un bâtiment à destination principale d'habitation.

Deux conditions cumulatives encadrent le dispositif :

– le terrain doit être détenu par une personne publique ou une entreprise publique, ou avoir été cédé par celles-ci à un tiers en vue de loger ou d'héberger les agents concernés ;

– la moitié au moins des locaux d'habitation créés doit être réservée au bénéfice des agents publics et salariés mentionnés au I de l'article L. 442-7 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire les agents publics civils ou militaires et, en zone tendue, les salariés des entreprises assurant un service public de transport de personnes ; publics auxquels la même loi étend la « clause de fonction » dans le contrat de location.

Cette seconde condition est assortie d’un dispositif de contrôle : le propriétaire du bâtiment doit justifier annuellement auprès de l'autorité compétente qu'elle demeure satisfaite. Si tel n'est plus le cas, ou en l'absence de déclaration, l'autorité compétente « met l'intéressé en demeure de mettre le bâtiment en conformité ou de fournir la déclaration justificative dans un délai de trois mois ». Si la mise en demeure reste sans effet à l'expiration du délai, le bâtiment est réputé non conforme à l'autorisation octroyée.

Deux précisions complètent le mécanisme.

D'une part, la dérogation nouvelle est intégrée au champ de l'article L. 152-6-6, ce qui permet à l'autorité compétente, dans le cadre de cette procédure, de déroger également aux règles du PLU relatives à la proportion de logements d'une taille minimale (article L. 151-14).

D'autre part, en application de l'article L. 152-6-10 du même code, lorsque l'autorité compétente pour délivrer l'autorisation n'est pas le maire, la dérogation ne peut être accordée qu'avec l'accord du maire de la commune d'implantation.

Le texte est entré en vigueur le 1er juillet 2026.

2. Le rappel du principe : des dérogations limitativement énumérées

Cette création législative s'inscrit dans un cadre dont le principe demeure inchangé. L'article L. 152-3 du code de l'urbanisme dispose que les règles et servitudes définies par un PLU peuvent faire l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes, mais ne peuvent faire l'objet « d'aucune autre dérogation que celles prévues par les dispositions de la présente sous-section ».

Dit autrement, le régime des dérogations au PLU relève d'une énumération limitative, dont chaque extension suppose l'intervention du législateur.

C’est précisément ce à quoi celui-ci s'emploie, à un rythme soutenu, depuis plusieurs années : la section 2 du chapitre relatif aux effets du PLU court désormais de l'article L. 152-3 à l'article L. 152-6-11.

3. Un panel de dérogations étoffé au gré des réformes

Les dérogations existantes peuvent être regroupées en quelques grandes familles.

Les dérogations historiques, d'abord, figurent à l'article L. 152-4 : reconstruction de bâtiments détruits par une catastrophe naturelle survenue depuis moins d'un an, restauration ou reconstruction d'immeubles protégés au titre des monuments historiques, et travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant.

Ensuite, les dérogations liées à la transition énergétique et environnementale se sont développées à partir des lois de transition énergétique. L'article L. 152-5 permet de déroger aux règles d'emprise au sol, de hauteur, d'implantation et d'aspect extérieur pour l'isolation en saillie des façades, la surélévation des toitures à des fins d'isolation, les dispositifs de protection contre le rayonnement solaire et, depuis la loi du 8 novembre 2019 relative à l'énergie et au climat, les ombrières photovoltaïques sur les aires de stationnement. La loi Climat et résilience du 22 août 2021 y a ajouté les articles L. 152-5-1 (végétalisation des façades et toitures) et L. 152-5-2 (dérogation aux règles de hauteur pour les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale).

Les dérogations destinées à la production de logements sont les plus importantes.

Ainsi, l'article L. 152-6, qui permet de déroger aux règles de gabarit, de densité, de retrait et de stationnement pour les constructions destinées principalement à l'habitation, était historiquement réservé aux zones tendues ; la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement l'a rendu applicable sur l'ensemble du territoire.

S'y ajoutent l'article L. 152-6-1 (réduction des obligations de stationnement automobile en contrepartie de stationnements vélos), l'article L. 152-6-2 issu de la loi Climat et résilience, qui autorise une majoration de 30 % du gabarit pour le réemploi des friches, et les articles L. 152-6-5 et L. 152-6-6, issus de la loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 visant à faciliter la transformation des bureaux et autres bâtiments en logements, qui permettent (sur avis conforme de l'autorité compétente en matière de PLU) le changement de destination vers l'habitation en dérogeant aux règles de destination du document. La loi du 26 novembre 2025 a encore ajouté trois dispositifs : logements et équipements publics dans les zones d'activité économique (L. 152-6-7), opérations de logements étudiants en zones urbaines ou à urbaniser (L. 152-6-8) et changement de destination des bâtiments agricoles et forestiers, sous conditions strictes en zones A et N (L. 152-6-9).

Enfin, on compte parmi ces dérogations celles attachées à des publics ou à des projets spécifiques. L'article L. 152-6-3, issu de la loi 3DS du 21 février 2022, rend inopposables les règles de mixité sociale aux logements réalisés pour les agents du ministère de la défense sur des terrains affectés à ses besoins : il constitue le précédent direct de l'article L. 152-6-11, qui en généralise la logique à l'ensemble des agents publics, en changeant toutefois d'objet, puisqu'il porte sur les règles de destination. L'article L. 152-6-4 organise un régime dérogatoire propre aux grandes opérations d'urbanisme et aux opérations de revitalisation de territoire. Et la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a introduit un article L. 152-5-3 permettant aux projets qualifiés d'intérêt national majeur, au sens de l'article L. 300-6-2, de déroger aux règles de hauteur.

Précisons enfin que l'article L. 152-6-10, issu de la loi du 26 novembre 2025, subordonne l'octroi de la plupart de ces dérogations à l'accord du maire de la commune d'implantation lorsque celui-ci n'est pas l'autorité compétente.

4. Portée pratique : un urbanisme dérogatoire qui se banalise

Pour les personnes publiques (communes, établissements publics, entreprises publiques) le nouvel article L. 152-6-11 offre un levier immédiat : reconvertir un foncier surdimensionné en logements sans attendre une évolution du PLU, dont les procédures de modification ou de révision demeurent longues. La même loi complète d'ailleurs le dispositif en permettant aux établissements publics de santé de valoriser leur patrimoine immobilier aux fins de réaliser des logements pour leur personnel.

Pour les opérateurs, l'attention doit se porter sur la condition de réservation de la moitié des logements, qui s'apprécie dans la durée : conventions de réservation, baux et justificatifs annuels devront être organisés dès le montage de l'opération, sous peine de voir le bâtiment réputé non conforme à l'autorisation.

Ce sont donc quatre lois qui sont intervenues entre juin 2025 et juin 2026 qui étoffent le régime des dérogations prévues au code de l’urbanisme, lesquelles deviennent des outils en faveur de la production de logements.

Ainsi :

– l'article L. 152-6-11 permet, en zones U et AU, de déroger aux règles de destination du PLU pour créer des logements sur un foncier détenu par une personne publique ou une entreprise publique, à condition que la moitié au moins des logements soit réservée aux agents publics et salariés visés au I de l'article L. 442-7 du CCH ;

– il s'ajoute à un panel de dérogations (articles L. 152-3 à L. 152-6-11) profondément renouvelé depuis 2019, dont le principe reste l'énumération limitative et la décision motivée, sous le contrôle du juge ;

– la condition de réservation, vérifiée annuellement, constitue le point de vigilance opérationnel majeur pour les porteurs de projets.