Permis modificatif de régularisation : le Conseil d'État précise les règles du jeu

CE, 11 juin 2026, n° 502265, M. D. c/ Cne Saint-Restitut — Publié au Recueil Lebon

Dans cette décision du 11 juin 2026, le Conseil d’Etat apporte, sur trois points distincts, des précisions qui intéressent l'ensemble des praticiens du contentieux de l'urbanisme : l'étendue du mécanisme de régularisation par voie de permis modificatif, le champ d'application procédural de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme, et enfin la portée matérielle de la régularisation opérée.

Dans cette affaire, le maire d’une commune située dans la Drôme avait délivré un permis de construire portant sur l’extension d’une construction existante et la construction d’une piscine à un particulier. Ce dernier avait ensuite sollicité et obtenu deux permis de construire portant sur diverses modifications apportées au projet initial (modification de la toiture de l’extension, de l’implantation de la piscine sans modification de sa surface, modification de l’implantation de l’extension et diverses modifications portant sur les façades).

· L'achèvement des travaux ne ferme pas la voie de la régularisation par permis modificatif

Se posait tout d’abord la question de savoir si la délivrance d’un permis modificatif afin de régulariser un permis initial, est envisageable alors même que les travaux objets de l’opération sont achevés ?

On sait que la délivrance d’un permis modificatif est notamment conditionnée au fait que les travaux ne soient pas achevés à la date de délivrance de ce permis modificatif.

Le Conseil d’Etat juge a ainsi posé ce considérant de principe :

« En premier lieu, l’autorité compétente, saisie d’une demande en ce sens, peut délivrer au titulaire d’un permis de construire en cours de validité un permis modificatif, tant que la construction que ce permis autorise n’est pas achevée, dès lors que les modifications envisagées n’apportent pas à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même » (CE, 26 juillet 2022, req. n° 437765)

Dans la décision commentée, le Conseil d’Etat complète ce considérant et précise que la régularisation d’un permis de construire peut, en application de l'article L. 600-5 ou de l'article L. 600-5-1 du code de l'urbanisme, être obtenue « même après l'achèvement des travaux ».

Il expose ensuite que la régularisation d’un permis de construire peut-être opérée par la délivrance d’un permis de construire modificatif, lequel peut être délivré après l’achèvement des travaux, et alors même que le juge administratif n’a pas fait usage des pouvoirs qu’il tient des articles L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme (annulation partielle et sursis à statuer).

Ainsi, le caractère achevé des travaux ne peut être opposé au pétitionnaire qui sollicite un permis modificatif pour régulariser le permis contesté en cours d'instance, sans y avoir été invité par le juge.

En l’espèce, le titulaire du permis contesté avait obtenu en cours d’instance un second permis modificatif en vue de régulariser le permis contesté. Le Conseil d’Etat en déduit que le moyen tiré de l’illégalité de ce second permis modificatif pour avoir porté sur une construction qui aurait été achevée à cette date était inopérant.

· Exclusion de la cristallisation des moyens de l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme en cassation

Le deuxième apport de cette décision réside dans l’exclusion du mécanisme de cristallisation des moyens devant le juge de cassation.

Pour rappel, l'article R. 600-5 du code de l'urbanisme prévoit que les moyens sont cristallisés passés un délai de deux mois à compter de la communication aux parties du premier mémoire en défense.

Le Conseil d’Etat juge donc que ces dispositions ne s’appliquent pas devant lui aux moyens de cassation susceptibles d'être invoqués pour contester les décisions juridictionnelles ayant statué en dernier ressort sur la légalité de telles décisions d'urbanisme.

· La portée du permis modificatif reste circonscrite à son objet

Le troisième apport de l'arrêt touche à la question de l’étendue de l’effet régularisateur du permis modificatif.

Le Conseil d’Etat rappelle à cet égard que :

- L’autorité administrative dispose de la faculté de contrôler le respect de l’autorisation d’urbanisme qu’elle a délivrée en cours d’exécution des travaux ;

- Le pétitionnaire est considéré, en toute hypothèse, comme réalisant des travaux conformément à l’autorisation délivrée à défaut de la mise en œuvre de ces pouvoirs de contrôle de l’administration ou à défaut du constat d’une irrégularité lorsqu’ils ont été mis en œuvre ;

- Dès lors, l’autorité administrative n’est pas en mesure d’exiger du pétitionnaire qui souhaite modifier son projet en cours d’exécution, que sa demande de permis modificatif porte également sur d’autres travaux ;

- L’administration dispose en tout état de cause du pouvoir de faire dresser un procès-verbal d’infraction et du pouvoir de contrôler la conformité des travaux avec les autorisations délivrées, et d’imposer le cas échéant la mise en conformité.

Ainsi, l’administration ne saurait imposer à un pétitionnaire qui dépose une demande de permis modificatif, que cette dernière porte également sur des travaux qui n’ont pas été l’objet d’un constat d’irrégularité au titre des pouvoirs de contrôle dont elle dispose.