Référé-suspension : la présomption d'urgence de l'article L. 600-3-1 du code de l'urbanisme s'applique aussi aux retraits d'autorisations

CE, 17 juin 2026, n° 513099, mentionné aux tables du recueil Lebon

Par une décision du 17 juin 2026, mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d'État tranche une question relative aux conditions d'application du nouvel article L. 600-3-1 du code de l'urbanisme : la présomption d'urgence qu'il institue au profit du pétitionnaire bénéficie également à celui qui conteste, par la voie du référé-suspension, le retrait d'une autorisation d'urbanisme.

Le cadre : la condition d'urgence et le rééquilibrage opéré par la loi de simplification du droit de l’urbanisme

On sait qu’en application de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la suspension d'une décision administrative suppose la réunion de deux conditions : une urgence et un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

En contentieux de l'urbanisme, depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, l'article L. 600-3 du code de l'urbanisme présume l'urgence au profit des tiers qui demandent la suspension d'une autorisation d'urbanisme.

Cette présomption était jusqu’alors uniquement réservé aux tiers contestant une autorisation. Le pétitionnaire, lui, confronté à un refus d’autorisation, devait démontrer l’urgence, appréciée strictement par les juridictions administratives.

L'article 26 de la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l'urbanisme et du logement a entendu corriger ce déséquilibre en créant un nouvel article L. 600-3-1 du code de l'urbanisme aux termes duquel :

« Lorsqu'un recours formé contre une décision d'opposition à déclaration préalable ou de refus de permis de construire, d'aménager ou de démolir est assorti d'un référé introduit sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, la condition d'urgence est présumée satisfaite ».

Ce dispositif s'appliquant aux référés introduits depuis le 28 novembre 2025.

Ces nouvelles dispositions, qui s’appliquent aux référés introduits depuis le 28 novembre 2025, laissaient toutefois une zone d’ombre. En effet, si le texte vise expressément les refus et les oppositions, il est toutefois silencieux sur les décisions de retrait d’autorisation.

Certains juges des référés avaient jusqu’à présent refusé d’étendre cette présomption d’urgence aux décisions de retrait, tandis que d’autres l’admettaient en raison de l’assimilation du retrait à une décision de refus.

En l'espèce

Par un arrêté du 6 janvier 2026, la maire d’une commune a retiré le permis de construire qu'elle avait délivré à un pétitionnaire.

Saisi par ce dernier sur le fondement de l'article L. 521-1 du code de justice administrative, le juge des référés du tribunal administratif de Lille a suspendu l'exécution de ce retrait par une ordonnance du 6 février 2026, en faisant application de la présomption d'urgence de l'article L. 600-3-1.

La commune s'est pourvue en cassation, en soutenant notamment qu'il ne résulte pas de ces dispositions qu'elles s'appliquent aux décisions de retrait de permis de construire.

La décision du Conseil d’Etat : extension de la présomption aux décisions de retrait

Le Conseil d'État écarte ce moyen par un considérant de principe : il résulte des dispositions de l'article L. 600-3-1 que, « compte tenu de leur objet même, elles s'appliquent également aux référés introduits contre les décisions par lesquelles l'administration procède au retrait d'une décision de non-opposition à déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir préalablement accordé ».

Cette décision apparaît logique dans la mesure où un retrait d’autorisation place le pétitionnaire dans une situation identique à celle d’un refus.

La décision précise également que la présomption ne peut être écartée par le juge des référés « que si l'autorité administrative justifie de circonstances particulières », et en procédant « à une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce ».

La charge de la preuve de l’absence d’urgence pèse donc sur l'administration.

Le Conseil d’Etat prononce toutefois l’annulation de l’ordonnance attaquée pour contradiction de motifs : le juge des référés avait jugé que deux moyens étaient de nature à créer un doute sérieux sur la légalité du retrait, avant de retenir que ces mêmes moyens ne paraissaient pas susceptibles d'en entraîner la suspension.

Ainsi :

– pour les pétitionnaires, le référé-suspension devient l'outil de réaction rapide contre un retrait de permis ou de non-opposition à déclaration préalable : la condition d'urgence est acquise par principe, et le débat se concentre sur le doute sérieux ;

– pour les communes il est important de sécuriser la procédure de retrait en amont (respect du contradictoire préalable, délai de trois mois, motifs relevant du champ de la police de l'urbanisme) et dans le cadre d’un référé-suspension, de documenter précisément les circonstances particulières susceptibles de renverser la présomption ;

– le juge des référés conserve la maîtrise de l'appréciation : le renversement de la présomption procède d'une appréciation globale de l'ensemble des circonstances de l'espèce, que les écritures des parties doivent nourrir.