Précisions sur la cristallisation des règles d’urbanisme en matière de lotissement soumis à déclaration préalable

CE, 13 mars 2026, n° 495524

Rappel : le régime du lotissement

La décision du Conseil d’État du 13 mars 2026, mentionnée aux tables du Recueil, apporte une précision importante sur le régime des lotissements soumis à déclaration préalable.

Pour rappel, les lotissements correspondent à la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ayant pour effet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (art. L. 442-1 du code de l’urbanisme).

La notion d’unité foncière s’entend d’un « îlot de propriété d’un seul tenant, composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, Commune de Chambéry, n° 264667).

Une telle division foncière constitutive d’un lotissement peut être soumise :

• soit à un permis d’aménager (art. R. 421-19 du code de l’urbanisme) ;

• soit à une déclaration préalable (art. R. 421-23 du même code).

  
  

Ni le permis d’aménager ni la déclaration préalable n’autorisent la construction : ils portent uniquement sur la division foncière.

Le code de l’urbanisme prévoit un mécanisme de cristallisation des règles d’urbanisme applicables dans le périmètre du lotissement pendant un délai de cinq ans (art. L. 442-14) :

• à compter de l’achèvement des travaux pour les lotissements soumis à permis d’aménager ;

• à compter de la décision de non-opposition pour les lotissements soumis à déclaration préalable.

  
  

De plus, l’article R. 424-18 du code de l’urbanisme prévoit que la déclaration préalable de lotissement devient caduque au bout de trois ans à compter de sa notification.

En l’espèce, la commune de Gex avait délivré un permis de construire autorisant la réalisation de quatre villas sur un terrain issu d’un lotissement ayant fait l’objet d’une déclaration préalable.

Le tènement foncier avait été divisé en trois lots, dont un lot à bâtir.

Ce permis de construire a fait l’objet d’un recours par un tiers. Le tribunal administratif de Lyon a partiellement annulé l’autorisation, en raison de l’absence d’emplacement destiné au stockage des ordures ménagères conforme aux prescriptions du PLU.

La requérante a interjeté appel en tant que le jugement rejetait le surplus de ses conclusions. La cour administrative d’appel de Lyon a alors annulé le permis de construire ainsi que le permis modificatif intervenu pour régulariser le permis initial.

La commune et la société bénéficiaire des autorisations se sont pourvues en cassation devant le Conseil d’Etat.

La question posée au Conseil d’État était la suivante :

Pour bénéficier de la cristallisation des règles d’urbanisme dans un lotissement soumis à déclaration préalable, la division foncière doit-elle être effectivement réalisée à la date de dépôt de la demande de permis de construire ?

La cour administrative d’appel de Lyon avait répondu par l’affirmative. Elle avait considéré qu’en l’absence de transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire initial, le pétitionnaire ne pouvait se prévaloir de la cristallisation prévue à l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme.

Cette solution s’inscrivait dans la continuité d’une décision du Conseil d’État du 13 juin 2022 (n° 452457), dans laquelle il avait jugé qu’en l’absence de tout transfert de propriété ou de jouissance à la date du permis de construire, le bénéficiaire ne peut se prévaloir de la cristallisation des règles d’urbanisme applicables au lotissement.

Les précisions apportées par le Conseil d’État

Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour administrative d’appel de Lyon et apporte une précision importante.

Il juge que la cristallisation des règles d’urbanisme peut bénéficier au pétitionnaire dès lors que la division foncière a été réalisée dans le délai de validité de la déclaration préalable, c’est-à-dire par le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un lot.

Autrement dit, il n’est pas exigé que ce transfert soit intervenu à la date de dépôt de la demande de permis de construire.

Le Conseil d’État précise en outre que le transfert de propriété doit être regardé comme constitué :

• dès lors qu’il est acté à la date de délivrance du permis de construire ;

• y compris si ses effets sont différés ;

• ou s’il est assorti d’une condition suspensive, notamment celle tenant à l’obtention du permis de construire.

  
  

Cette décision s’inscrit dans le prolongement de la jurisprudence récente du Conseil d’État du 13 février 2026 (n° 501671), dans lequel le Conseil d’Etat a précisé que le fait que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots ait été acté à la date de délivrance du permis de construire, même assorti d’une condition suspensive tenant à l’obtention d’un permis de construire, est suffisant pour permettre à un permis d’aménager de produire ses effets.