L'action en démolition de l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme : conditions et office du juge
Dernière mise à jour : il y a 1 jour
Par un arrêt du 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise l'office du juge judiciaire saisi d'une demande de démolition d'une construction dont le permis de construire a été annulé.
Ainsi, dès lors qu'un préjudice personnel lié à la violation de la règle d'urbanisme est établi, le juge ne peut écarter la démolition au motif que ce préjudice serait d'une gravité insuffisante.
Cette décision est l'occasion de rappeler les contours d'une action dont le législateur a progressivement restreint le champ.
1. Une action strictement encadrée par la loi
L'article L. 480-13 du code de l'urbanisme régit l'action civile dirigée contre une construction édifiée conformément à un permis de construire.
Il distingue deux actions :
- l'action en démolition, dirigée contre le propriétaire (1°),
- et l'action en dommages et intérêts, dirigée contre le constructeur (2°).
Les conditions de l'action en démolition
Le propriétaire ne peut être condamné à démolir que si plusieurs conditions cumulatives sont réunies :
• une construction édifiée conformément à un permis de construire. Les ouvrages édifiés sans autorisation ou en méconnaissance de celle-ci relèvent d'autres fondements, notamment de l'action ouverte à la commune ou à l'EPCI compétent en matière de PLU par l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme ;
• l'annulation préalable du permis pour excès de pouvoir par la juridiction administrative ;
• la localisation de la construction dans l'une des zones limitativement énumérées au 1° de l'article L. 480-13. Cette liste vise notamment les sites inscrits ou classés, les sites Natura 2000, les abords des monuments historiques, les sites patrimoniaux remarquables, la bande littorale de cent mètres, les cœurs des parcs nationaux, certaines zones des plans de prévention des risques ou encore les secteurs délimités par le PLU en application des articles L. 151-19 et L. 151-23 ;
• une action engagée dans les deux ans qui suivent la décision devenue définitive de la juridiction administrative.
Le préjudice personnel, condition de fond
Le tiers ne peut obtenir la démolition que s'il démontre un préjudice personnel. Ce préjudice doit être en lien de causalité directe « non avec la seule présence de la construction ne respectant pas les règles d'urbanisme ou les servitudes d'utilité publique, mais avec la violation de ces règles ou servitudes méconnues ».
Ce préjudice s'apprécie à la date à laquelle le juge statue. Il lui appartient ainsi de vérifier si la règle méconnue est toujours opposable au pétitionnaire et, le cas échéant, si celui-ci n'a pas régularisé la situation au regard des règles désormais applicables (Cass. 3e civ., 30 avril 2025, n° 24-10.256, FS-B).
2. En l'espèce
Des propriétaires avaient obtenu en 2008 un permis de construire pour un bâtiment comprenant une pergola, un parking en toiture et des panneaux solaires.
Sur recours de leurs voisins, ce permis a été annulé par la juridiction administrative pour méconnaissance de la règle du plan d'occupation des sols limitant la hauteur des annexes à 3 mètres au faîtage, la toiture de l'ouvrage culminant à 5,85 mètres.
Les voisins ont ensuite sollicité la démolition sur le fondement de l'article L. 480-13.
Après deux cassations successives (Cass. 3e civ., 23 mars 2017, n° 16-11.081 ; Cass. 3e civ., 16 novembre 2022, n° 21-24.473), la cour d'appel de Nîmes, statuant sur renvoi, a rejeté la demande par un arrêt du 7 mars 2024.
Elle avait pourtant constaté que l'abri voiture aggravait les vues sur le fonds voisin et privait d'ensoleillement une annexe de 11 m² entre les mois de mars et de novembre. Elle a néanmoins jugé ces préjudices insuffisants : l'aggravation des vues était qualifiée de limitée, et le préjudice d'ensoleillement, d'une durée n'excédant pas 2 h 30 par jour, n'était « pas suffisamment significatif ».
3. La gravité du préjudice est indifférente
La Cour de cassation censure l'arrêt au visa de l'article L. 480-13, 1°, du code de l'urbanisme.
Elle énonce que l'action en démolition « a pour objet de réparer ce préjudice personnel par la cessation de la situation illicite qui le cause », et en déduit que :
« le juge qui retient l'existence d'un tel préjudice au jour où il statue, quel que soit son degré de gravité, est tenu d'ordonner, sauf si elle est impossible, la démolition de la construction dans la mesure de ce qui est suffisant pour la mettre en conformité avec la règle d'urbanisme méconnue »
En l'espèce, la cour d'appel avait elle-même relevé une aggravation des vues et une perte d'ensoleillement. Il en résultait que la méconnaissance de la règle de hauteur causait un préjudice aux voisins. Le caractère limité de ce préjudice constituait un motif inopérant.
4. Les limites de l'obligation de démolir
L'obligation faite au juge connaît trois limites, toutes énoncées par l'arrêt :
• le préjudice doit exister au jour où le juge statue. Une évolution de la règle applicable ou une régularisation intervenue entre-temps doit être prise en compte ;
• la démolition ne doit pas être impossible. Il s'agit de la seule exception expressément réservée ;
• la démolition est limitée à ce qui suffit à la mise en conformité. La mesure n'est pas nécessairement totale mais elle est circonscrite à ce qu'exige le respect de la règle méconnue, ici la règle de hauteur des annexes.
L'existence du préjudice et du lien de causalité avec la violation de la règle reste appréciée par les juges du fond. Seule la gravité de ce préjudice est désormais indifférente.
L'action se distingue enfin de celle fondée sur les troubles anormaux de voisinage, codifiée à l'article 1253 du code civil, qui suppose un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage et n'exige pas l'annulation préalable d'une autorisation d'urbanisme.
Ainsi :
• l'action en démolition de l'article L. 480-13 suppose un permis annulé pour excès de pouvoir, une construction située dans l'une des zones énumérées par le texte et une action engagée dans les deux ans de la décision administrative définitive ;
• le demandeur doit établir un préjudice personnel en lien direct avec la violation de la règle d'urbanisme, apprécié au jour où le juge statue ;
• ce préjudice établi, le juge est tenu d'ordonner la démolition quelle que soit sa gravité, sauf impossibilité, et dans la seule mesure nécessaire à la mise en conformité.
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