Reconstruction à l'identique : précision sur la date à laquelle s'apprécie le délai de dix ans
L'article L. 111-15 du code de l'urbanisme autorise la reconstruction à l'identique d'un bâtiment détruit ou démoli dans un délai de dix ans.
Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour administrative d’appel de Marseille répond à la question de savoir ce délai de 10 ans doit être respecté au jour du dépôt de la demande, ou au jour de la décision de l'autorité compétente ?
La cour administrative d'appel retient la première solution et censure, au passage, un refus de permis fondé sur les seules règles de zone du plan local d'urbanisme.
· La reconstruction à l’identique : un droit dérogatoire, mais strictement conditionné
Aux termes de l'article L. 111-15 du code de l'urbanisme :
« Lorsqu'un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l'identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement »
Ainsi, ce droit de reconstruire à l’identique s’exerce « nonobstant toute disposition d'urbanisme contraire ».
A titre d’exemple, un bâtiment implanté en limite séparative, dépassant la hauteur autorisée ou abritant une activité aujourd'hui interdite dans la zone peut ainsi être reconstruit, alors même qu'il serait impossible de l'y édifier aujourd'hui.
Pour pouvoir bénéficier de ce droit de reconstruire à l’identique, plusieurs conditions cumulatives doivent être réunies :
– le bâtiment a été régulièrement édifié ;
– il ne se trouvait pas déjà en état de ruine avant sa destruction ou sa démolition. Le Conseil d'État juge que le droit à reconstruction ne peut être mis en œuvre que « sous réserve que, précédemment à cet ultime évènement, le bâtiment en cause ne se trouvait pas déjà en état de ruine » (CE, 10 mars 2025, req. n° 472387). Un bâtiment en ruine ne peut, en tout état de cause, être regardé comme une construction existante (CE, 6 novembre 2013, req. n° 340982) ;
– la destruction ou la démolition est intervenue dans le délai de dix ans. Sa cause est aujourd'hui indifférente. La rédaction antérieure de l'article L. 111-3 du code de l’urbanisme visait le bâtiment « détruit par un sinistre », l'article L. 111-15 vise le bâtiment « détruit ou démoli ». Une démolition volontaire ouvre donc le même droit qu'un incendie ;
– la reconstruction doit être à l'identique. La modification de la totalité des ouvertures, l'extension d'une façade et la modification de la pente de toiture ne revêtent pas un caractère mineur et font sortir le projet du champ du texte (CAA de Bordeaux, 1er juillet 2025, req. n° 23BX01113).
S'y ajoute la réserve expressément prévue par la loi : la carte communale, le plan local d'urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles peuvent en disposer autrement.
· En l'espèce
Un bâtiment à usage mixte d'habitation et d'activité artisanale de montage de pneus, situé en zone UC du plan local d'urbanisme de Six-Fours-les-Plages, a été détruit par un incendie le 13 juin 2011. Son propriétaire a déposé, le 21 mai 2021, une demande de permis de construire tendant à sa reconstruction à l'identique.
Par un arrêté du 1er octobre 2021, le maire a refusé le permis, pour des motifs exclusivement tirés de la méconnaissance des articles UC 1, 2, 3, 6, 7 et 13 du règlement du plan local d'urbanisme : nuisances de l'activité artisanale, sécurité de l'accès, distances par rapport à l'alignement et à la limite séparative, absence d'espaces verts, traitement de l'aire de stationnement.
Le tribunal administratif de Toulon a rejeté la demande d'annulation après avoir informé les parties qu'il était susceptible de relever d'office la compétence liée du maire, en estimant que le délai de dix ans, une fois ajouté le délai d'instruction, était expiré à la date de la décision.
· Les précisions apportées par la Cour administrative d’appel de Marseille
1. Le délai s'apprécie au jour du dépôt de la demande. La cour juge que le droit ouvert au propriétaire « est prescrit en l'absence d'exercice de celui-ci par les intéressés avant l'expiration d'un délai de dix ans » et que ce délai « doit, par suite, être regardé comme respecté lorsqu'un propriétaire exerce son droit à reconstruction à l'identique par le dépôt d'une demande d'autorisation d'urbanisme à cette fin moins de dix ans après la destruction ou démolition du bâtiment ».
La cour précise que la circonstance que le délai d'instruction conduise à une délivrance postérieure à l'expiration des dix ans « demeure sans influence sur l'exercice de ce droit ».
En l'espèce, la demande déposée le 21 mai 2021 pour un bâtiment détruit le 13 juin 2011 était donc recevable à ce titre.
2. L'autorité compétente doit examiner la demande sur le fondement invoqué. En s'abstenant d'examiner la demande au regard des dispositions dérogatoires de l'article L. 111-15 du code de l’urbanisme, sur le fondement desquelles elle était présentée, la cour juge que le maire a entaché son refus d'erreur de droit.
3. La réserve tenant au plan local d'urbanisme suppose une disposition spécifique. Le règlement du PLU de Six-Fours-les-Plages comportait un article 4 « Reconstruction des bâtiments sinistrés » limitant le droit à reconstruction aux seuls bâtiments situés en zone inondable, ce qui n'était pas le cas du terrain.
La cour en déduit que le PLU ne s'opposait pas à la reconstruction, et juge sans influence la circonstance que plusieurs règles de la zone UC, ainsi qu'un emplacement réservé destiné à la réalisation de logements sociaux, n'auraient pas permis d'autoriser un tel bâtiment.
4. L'article R. 111-2 du code de l’urbanisme peut être mobilisé, mais la cour rappelle que le législateur n'a pas entendu donner le droit de reconstruire un bâtiment dont les occupants seraient exposés à un risque certain et prévisible de nature à mettre gravement en danger leur sécurité ; dans une telle hypothèse, l'autorité compétente doit refuser le permis ou l'assortir de prescriptions adéquates.
En l'espèce, ni les nuisances de l'activité de montage de pneus ni les conditions d'accès depuis la voie publique ne caractérisaient un tel danger.
La cour annule le jugement et l'arrêté, et enjoint au maire de délivrer le permis dans un délai de deux mois.
· Le fondement de l'article L. 111-23 du code de l’urbanisme
Lorsque le bâtiment n'a pas disparu mais subsiste partiellement, c'est l'article L. 111-23 du code de l'urbanisme qui s'applique et qui prévoit que la restauration d'un bâtiment « dont il reste l'essentiel des murs porteurs » peut être autorisée lorsque « son intérêt architectural ou patrimonial en justifie le maintien » et sous réserve de respecter ses principales caractéristiques.
Ainsi :
– le délai de dix ans est un délai pour déposer la demande, non pour obtenir le permis. Un dossier déposé à quelques semaines de l'échéance conserve le bénéfice du droit à reconstruction, quelle que soit la durée de l'instruction ;
– une commune qui entend limiter ce droit doit l'avoir prévu expressément dans son plan local d'urbanisme, sa carte communale ou son plan de prévention des risques ; les règles de zone de droit commun ne suffisent pas à y faire obstacle ;
– le service instructeur saisi d'une demande fondée sur l'article L. 111-15 du code de l’urbanisme doit l'examiner sur ce fondement, et ne peut opposer que la ruine antérieure du bâtiment, l'absence d'identité de la reconstruction, une disposition spécifique du document d'urbanisme ou un risque grave au sens de l'article R. 111-2.
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